Crédit in-finé

Réservé jusque là aux professionnels et peu connus du grand public, les prêts « in-finé » ont commencé à se démocratiser depuis le début des années 2000, et surtout depuis 2003 avec l’extrême faiblesse des taux d’intérêt. Alors bon nombre d’établissements ont commencé à proposer à leurs clients ce type de montage financier. Le crédit « in-finé » est surtout recommandé aux investisseurs ayant une épargne solide ou bien étant dans les tranches marginales d’imposition supérieures.

DÉFINITION CRÉDIT IN-FINÉ

Dans ce type d’emprunt le remboursement de la totalité du capital n’intervient qu’à la dernière échéance c’est à dire à la fin du prêt. Pendant toute la période du crédit on ne rembourse pas de capital, on ne paye que les intérêts du prêt qui sont constants ( en taux fixe bien sûr) contrairement aux prêts amortissables ou chaque mois l’emprunteur rembourse une fraction du capital et les intérêts.

Pour solder le capital, au terme du prêt, l’emprunteur peut revendre son bien immobilier rembourser la banque et encaisser les plus values. Mais le schéma le plus répandu consiste à reconstituer le montant du prêt et pour cela les banques vont adosser le prêt à un contrat  de capitalisation (le plus souvent une assurance vie) qui lui sera nanti, c’est à dire affecté à la garantie du prêt en faveur de la banque. L’emprunteur devant reconstituer le capital emprunté sur ce contrat associé.

Le montant de l’épargne à verser dans le contrat de capitalisation va varier en fonction du rendement du contrat, rendement qui lui est dépendant des supports choisis.

AVANTAGES FISCAUX DU CRÉDIT IN-FINÉ

Le principal avantage du prêt « in-finé » c’est d’avoir des mensualités moins élevées que sur le crédit amortissable permettant d’équilibrer plus facilement le budget de l’opération à condition bien sûr d’avoir au préalable apporté un nantissement suffisant. C’est pour cette raison que le prêt « in-finé » est principalement utilisé pour le financement d’investissements locatifs car le loyer permet de couvrir les intérêts du prêt. Il permet d’avoir 100% des intérêts à déduire des revenus locatifs, ce qui entraîne  un meilleur déficit foncier qui lui sera directement imputable sur les revenus du contribuable.

CONCLUSION

On a bien vu tous les avantages et les limites de ce prêt, et il faut bien admettre qu’il est moins facile d’accès que le prêt amortissable. L’idéal est de réserver cette formule de préférence pour l’investissement locatif. La tentation à été très grande d’avoir recours à ce type de prêt, lorsque les taux étaient au plus bas pour pouvoir bénéficier de la rentabilité des contrats de capitalisation qui était elle souvent supérieure. Mais pour l’acquisition de la résidence principale cela comporte un plus grand risque lié au retournement du marché immobilier en cas de revente forcée d’autant plus que les contrats affichant un bon rendement sont par nature plus risqués.

L’assurance décès permettant elle de protéger la cellule familiale on notera que ce type d’opération permet de doubler cet effet de protection car en cas de décès l’assureur remboursera le prêt et les ayants droit récupèreront le bien tout comme le contrat de capitalisation qui était nanti au profit de la banque.

Le recours au crédit est donc une option et une opportunité formidable tant que l’on se fie à de bons professionnels qui vous guideront vers le meilleur dispositif possible.

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