Entrée en vigueur le 27 mai 2009 la loi Scellier DOM-TOM  court jusqu’au 31 décembre 2017 et reprend les principes fondamentaux de la loi Girardin : Faire face à la carence de logements dans les départements d’outre-mer. Comme celle-ci, l'état à décidé d'y mettre fin en décembre 2012, par anticipation.

En effet compte tenu du contexte actuel qui voit la demande de logements locatifs s’accentuer alors que le secteur du bâtiment connaît un net ralentissement, d’où une diminution de l’offre, et pour répondre à une logique de marché qui veut que le prix de revient au m²  ne soit pas toujours en adéquation avec le plafond de défiscalisation dans les villes à forte demande locative, l’état met  à disposition des contribuables et de leurs conseils une parfaite alternative entre les deux dispositifs Scellier et Girardin pour les DOM-TOM.

Le choix du dispositif s’appréciera en fonction de la fiscalité et de la stratégie patrimoniale du contribuable car les deux lois fiscales vont cohabiter dans un premier temps.

Aussi ceci a amené un grand nombre d’investisseurs et de professionnels à s’intéresser à cette loi  compte tenu des nombreux avantages qu’elle procure. Les contribuables concernés par ce type de dispositif sont ceux qui payent régulièrement plus de 3 500 € d’impôts.

Loi Scellier Dom - Tom en résumé

Cette loi à été mise en place pour soutenir l’économie locale des DOM TOM par le biais de l’investissement dans l’immobilier. Cette loi s’inscrit dans une logique de long terme et par le biais d’incitations fiscales encourage les contribuables à participer à cette dynamique de développement à l’outre mer.

Le principe de ce dispositif est donc d’investir dans le logement neuf à vocation d’habitation principale pour le locataire. En contrepartie les particuliers pourront bénéficier d’avantages fiscaux conséquents.

                                                                                                   Le bulletin officiel du 27 mai 2009, cliquez ici pour le télécharger

                                                                                          Article 199 setptvicies - SCELLIER DOM TOM, cliquez ici pour le télécharger

                                                                               Modification de l'article 199 septivicies - loi de finance 2012, cliquez ici pour le télécharger

Cette loi fiscale est basée sur une durée de conservation plus longue en effet l’obligation de location est portée à 9 ans, au lieu des 5 ans pour la Girardin libre ou 6 ans pour la Girardin intermédiaire, mais en contrepartie elle permet de ne plus tenir compte du plafond de défiscalisation au m².

En effet la base de calcul pour l’économie fiscale devient, dans ce cas, le montant de l’acquisition sans plafond, ce qui permet de réintégrer les zones à forte demande locative, là ou le prix du foncier était plus cher que le plafond de défiscalisation.

Les acquéreurs qui louent les logements neufs  à usage d’habitation principale du locataire devront louer les locaux nus dans les 12 mois qui suivent sa livraison et ce pendant au moins 9 ans à compter de la date de prise d’effet du bail. En contrepartie les investisseurs pourront prétendre à une économie fiscale correspondant allant de 24 % du montant de leur acquisition plafonnée à 300 000 € (une acquisition par an) jusqu’à 32% (réduction fiscale de 8% sur 6 ans sur le montant de l’acquisition) pour une conservation du bien sur 15 ans sous conditions de ressources et de plafond de loyer (dans ce cas le contribuable bénéficiera également d’un abattement de 30% sur les loyers encaissés).

Cette économie d’impôts est répartie de manière égale sur 9 ans et l’éventuel excédent d’impôt non imputé pourra être reporté sur les 6 premières années.

Il est à noter que le taux de 24% ( ou 32% sur 15 ans) ne vaut que pour les acquisitions réalisées entre le 01 janvier et le 31 décembre 2012. Puis la loi devrait être abrogée, sauf changement non communiqué à ce jour.

Pour bénéficier du taux maximal de réduction d’impôts (32%) le loyer et les ressources du locataire seront plafonnés et déterminés tous les ans par décret.

Cette année les plafonds sont déterminés de la façon suivante :

Voici les plafonds applicables pour l’année 2011 en SCELLIER Dom - Tom :     en attente pour 2012

1/ Plafonds de loyers :

Pour télécharger le texte loi des plafonds 2011, cliquez ici

pour les plafonds 2012, BOI DU 17/02/2012 ci dessous

2/ Plafond de ressources Scellier Outre mer intermédiaire : 

Pour télécharger le bulletin officiel N° 5 B-17-10 de 2010, cliquez ici

Pour télécharger le bulletin officiel N° 5 B-6-12 du 17/02/2012, cliquez ici

Exemple  

- Une femme célibataire payant 20 000 € d’impôts achète à la Réunion le 20 mars 2012 un appartement de 57 m² avec 13 m² de varangue pour 245000€ TTC frais d’acquisition inclus.

Son économie fiscale sera de 245 000 € x 24 % = 58 000 € d’économie d’impôts sur 9 ans soit 6 533 € par an. On ne tient compte que du montant de l’acquisition et non de la surface plafonnée ou non.

Si le logement est mis en location pendant 15 ans sous conditions de plafond de loyer et de ressources du locataire, alors son économie fiscale serait de 245 000 € x 24% = 58 000 € sur 9 ans (6 533 € par an) puis 245 000 x 8 % = 19 600 € sur 6 ans ( 3 266 € par an). Soit une économie fiscale totale de 77 600 € (32% de l’acquisition)

Conclusion

Comme on vient de le voir les contribuables les plus lourdement imposés et domiciliés en France seront directement intéressés par ce type d’investissement locatif. En effet cela leur permet de bénéficier de réductions d’impôts très conséquentes. Pour les contribuables payant régulièrement plus de 3 500 € d’impôts sur le revenu cela constitue l’un des tous premiers leviers fiscaux.

Bien sur il n’y à qu’un intérêt très relatif à garder le bien, il est préférable de le revendre et de remettre en place une autre opération ( comme on est en VEFA il est même préférable d’anticiper cette mise en place afin d’optimiser sa fiscalité).

Le recours au CREDIT est indispensable pour optimiser cette opération et le choix du financement en devient un des leviers incontournables.

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