Loi Pinel et Pinel Outre Mer
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La loi de finance 2015 a mis en place un dispositif de soutien fiscal en faveur de l'investissement locatif- le Dispositif Pinel. Cette loi vient réformer les dispositifs Duflot et Duflot Outre mer qui ont eux même remplacé les dispositifs Scellier et Scellier intermédiare. Les dispositifs Pinel et Pinel Outre Mer ont été prorogés jusqu'au 31/12/2017. Le nouveau gouvernement l'ayant repoussé pour 5 années supplémentaires dans sa validité, soit jusqu'en 2022, en modifiant notamment les zones d'applications. Il est a noter que la loi PINEL et PINEL OUTRE MER à été repoussé pour 2 années supplémentaires en 2021 soit jusqu'en 2024 pour le moment et qu'une baisse de -1.5% sur 6 ans et de -3% sur 9 ans sera appliquée pour 2023 et 2024. En parallèle, la création de la Pinel + (normes énèrgetique beaucoup plus contraignantes) pour conserver les taux actuels a été rajoutée à l'article 199 novovicies du CGI. Attention, nouveau zonage publié le 16 février 2022 à consulter sur légifrance. Les gouvernements successifs avaient mis en place des dispositifs fiscaux afin d’inciter les ménages à investir dans l’immobilier locatif privé (Méhaignerie, Périssol, Besson, De Robien, Robien recentrée, Borloo populaire, Scellier et Scellier Intèrmediare, Duflot et Duflot outre mer) faisant face ainsi à la pénurie de logements locatifs et dans le souci d’un renouvellement du parc immobilier urbain, mais la modification des tranches marginales d’imposition (TMI) associée à une certaine dérive des précédents dispositifs d’amortissement ont rendu quasi obligatoire la réforme de ces derniers et c’est en ce sens que
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| Article de Presse Investissement conseil Octobre 2015, PINEL OUTRE MER, cliquez ici
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Le dispositif PINEL vise à redonner de l’oxygène à un marché au bord de l’asphyxie dans certaines zones où, confrontés à une hausse continue des loyers et une raréfaction dramatique de l’offre, les locataires rencontrent toujours plus de difficultés à se loger.
Le succès de ce dispositif tiendra dans la simplicité de son articulation fiscale (beaucoup plus simple que les dispositifs d’amortissement !) et surtout dans le fait qu’il est plus équitable que les précédentes lois car l’économie fiscale sera la même et cela quelque soit le niveau de revenus, et la composition, du ménage et donc sa TMI. Sans oublier bien sûr l’éternelle attirance des ménages à investir dans la pierre.
Le principe est simple puisqu’il reprend celui de
PRÉCISIONS prolongation de l'engagement de location :
Lorsque le propriétaire aura pris un engagement de location initial de neuf ans et qu'il décidera de continuer à louer son logement pour trois ans, une seule fois, il pourra bénéficier d'un supplément de réduction d'impôt de 3% supplémentaire imputable à raison de 1% par an sur trois ans et donc sa reduction d'impots se calculera directement sur le pourcentage divisé par 9 ans. |
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A partir du 1er janvier 2024, loi de finance 2023, l’acquéreur d’un bien immobilier neuf ou en VEFA, destiné à la location, pourra bénéficier d’une réduction d’impôts égale à 9%, 12% ou 15% de son prix d’acquisition + frais de notaire, plafonné à 300 000 €, suivant la durée de détention et de location du bien. Soit une économie maximale de 45 000 € sur une période de 12 ans. La réduction d'impôt sera incluse dans le plafond global des 10 000€ maxi par foyer fiscal. Le propriétaire du logement devra prendre l'engagement de louer le logement nu à une personne physique, à titre d'habitation principale et à des prix de loyers qui n'excèdent pas des plafonds déterminés par décret.
Attention aussi au plafond du prix au m² ouvrant le droit à la réduction d'impôt, celui ci est fixé à 5 500€ / m² de la surface habitable, majorée de la moitié des surfaces annexes dans la limite de 8m² hors parking.
La location peut être consenti à un membre du foyer fiscal du propriétaire, à l'un de ses ascendants ou descendants, ce qui change de la loi Duflot. Cependant, les revenus de ces personnes, ascendants ou descendants ne devront pas excéder des plafonds déterminés par décret. Le logement devra être achevé dans les trente mois qui suivent la déclaration d'ouverture de chantier et loué dans les douze mois suivant sa livraison Le dispositif PINEL remanie profondément les modalités de calcul des plafonds de loyers. Dorénavant, ceux ci seront déterminés par décret en fonction de la localisation du logement mais surtout de son type. Les plafonds de loyers pourraient donc être fixés, en fonction des typologies de logements mais surtout en fonction de leur niveau de performance énergétique. La loi de finances prévoit que ces plafonds pourront être réduits afin d'être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux. Cette mesure ne sera autorisée que pour deux acquisitions par année, mais n’exclut pas la réalisation d’autres investissements immobiliers relevant d’autres dispositifs fiscaux, dans le respect du plafond des niches fiscales globales. Bien évidement on ne peut pas cumuler deux dispositifs pour la même acquisition !
Les avantages fiscaux prennent effet dès l’achèvement du bien ou de son acquisition si elle est postérieure et il est à noter que si l’avantage fiscal est supérieur à l’impôt à payer, alors il n’y aura pas de crédit d’impôt et le l’excédent fiscal ne pourra pas être reporté ou imputé sur l’impôt des années suivantes.
Le contribuable, dans cette opération, devra respecter un plafond mensuel de loyer au m² de surface habitable qui est fixé par décret et est en corrélation avec la zone de localisation du bien. Voici les plafonds applicables pour l’année 2024 en PINEL : 1/ Plafonds de loyers 2024 :
2/ Plafond de ressources 2024 :
DUFLOT / PINEL 2015, plafonds de Loyer et Ressources, cliquez ici pour le télécharger DUFLOT / PINEL 2015, Nouveau Zonage 14/10/2014, cliquez ici pour le télécharger PINEL PLAFONDS RESSOURCES ET LOYERS 2016, cliquez ici pour le télécharger PINEL PLAFONDS RESSOURCES ET LOYERS 2020, cliquez ici pour le télécharger PINEL PLAFONDS RESSOURCES ET LOYERS 2021, cliquez ici pour le télécharger PINEL PLAFONDS RESSOURCES ET LOYERS 2022, cliquez ici pour le télécharger PINEL PLAFONDS RESSOURCES ET LOYERS 2023, cliquez ici pour le télécharger PINEL PLAFONDS RESSOURCES ET LOYERS 2024, cliquez ici pour le télécharger Comme pour la loi Duflot, les plafonds de loyers, pour 2023 en métropole, sont, en fonction de la surface du logement. Pour calculer le loyer mensuel du locataire, il faut multiplier le plafond de loyer du tableau (éventuellement modulé localement) par la surface du logement et le coefficient suivant : (0,7 + 19/S), où S est la surface du logement (le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2).
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Avantage fiscal de la Loi PINEL OUTRE MER 2024 |
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1 / Outre mer 2024 La loi PINEL, comme la loi Duflot à l'époque, prévoit un volet Outre Mer. Cette loi à été mise en place pour soutenir l’économie locale des DOM TOM par le biais de l’investissement dans l’immobilier. Elle s’inscrit dans une logique de long terme et par le biais d’incitations fiscales encourage les contribuables à participer à cette dynamique de développement à l’outre mer. Le principe de ce dispositif est donc d’investir dans le logement neuf à vocation d’habitation principale pour le locataire. En contrepartie les particuliers pourront bénéficier d’avantages fiscaux conséquents, beaucoup plus conséquent que dans un investissement en métropole, soit pour 2024 : 20% sur 6 ans de location, 23% sur 9 ans de location et 26% sur 12 ans de location, investissement lui aussi plafonné à 300 000€. La réduction d'impôt sera incluse dans le plafond global des 18000€ maxi par foyer fiscal pour l'outre mer.
Attention aussi au plafond du prix au m² ouvrant le droit à la réduction d'impôt, celui ci est fixé à 5 500€ / m² de la surface habitable, majorée des surfaces des varangues dans la limite de 14 m² par logement Pour les logements situés dans une collectivité territoriale d'outre mer, éligible à la réduction d'impôt, le plafond des ressources est le même qu'en métropole.
Le plafond de loyer est de 11.65 €/m² de la surface calculée ci dessus en 2024 Pour les baux conclus ou renouvelés en 2024, le plafond de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, applicable est fixé à : - 11.65 € pour les investissements afférents à des logements situés à Saint-Martin et à Saint-Pierre-et-Miquelon ; - 14.18 € pour les investissements afférents à des logements situés en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie Française et dans les îles Wallis et Futuna.
Le logement devra être achevé dans les trente mois qui suivent la déclaration d'ouverture de chantier pour être éligible à la loi Pinel et loué dans les douze mois suivant sa livraison
2 / Plafonds de ressource Pinel Outre mer 2024
PRÉCISIONS prolongation de l'engagement de location :
Lorsque le propriétaire aura pris un engagement de location initial de neuf ans et qu'il décidera de continuer à louer son logement pour trois ans, une seule fois, il pourra bénéficier d'un supplément de réduction d'impôt de 3% supplémentaire imputable à raison de 1% par an sur trois ans et donc sa réduction d'impôts se calculera directement sur le pourcentage divisé par 9 ans. exemple pour 2024 : Pinel outre mer 20% sur 6 ans soit 3.33% par an pendant 6 ans, prolongation de 3 ans jusqu'à 9 ans : soit 1% par an pendant 3 ans puis prolongation de 3% sur 3 ans soit 1% par an. dans ce cas précis, l'économie d'impôt est dégressive au fil des années. Pinel outre mer sur 9 ans soit 23% 2.55% par an pendant 9 ans puis prolongation de 3 ans soit 3% donc 1% par an, l'économie est fixe pendant 9 ans puis dégressive les 3 années supplémentaires |
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Exemple Pinel et Pinel Outre Mer 2024 - nouveau Taux |
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Un propriétaire achète, en octobre 2024, un appartement neuf et livré en métropole de Sur 12 ans l’économie fiscale totale est de 15 % de 180 000 € soit 32 400 € répartie sur les 12 ans de la manière suivante : 27 000€ sur 9 ans soit 3 000 € par an, puis 1% par an de la 9ème à la 12ème année, soit 1 800€/ an.
Au total c’est une économie réelle de 32 400 € contre 37 800€ sur l'ancien système 2022, qui est réalisée sur cet investissement, qui démarre l’année de l’achèvement de l’immeuble et quelqu’en soit le mois de livraison.
OUTRE MER Un propriétaire achète, en janvier 2023, un appartement neuf et livré EN PINEL OUTRE MER de 60 m² à La Réunion dont le coût de revient est de 180 000 €. Sur 6 ans l’économie fiscale totale est de 21.50 % de 180 000 € soit 38 700 € répartie sur les 6 ans. Soit 6 450 € par an sur 6 ans puis 1.5% par année supplémentaire donc 2700€ par an jusqu'à 9 ans pour atteindre les 26 % puis 1% donc 1800€ par an jusqu'à 12 ans pour atteindre les 29%.
Au total c’est une économie réelle de 52 200 € contre seulement 32 400€ pour le même investissement en métropole, si on reste dans le dispositif pendant 12 ans, qui démarre l’année de l’achèvement de l’immeuble et quelqu’en soit le mois de livraison. Autre avantage pour l'outre mer, si dés le départ, l'investisseur choisit de s'engager sur 9 ans pour la location, l’économie fiscale totale restera inchangée mais elle sera lissée différemment, soit 26 % de 180 000 € donc 46 800 € répartie de manière linéaire sur les 9 ans soit 5200 € par an sur 9 ans puis 1% par année supplémentaire jusqu'a 12 ans maxi pour atteindre les 32% donc 1800€ par an. Au total c’est une économie réelle de 52 200 € qui est réalisée sur cet investissement, si on reste dans le dispositif pendant 12 ans, qui démarre l’année de l’achèvement de l’immeuble et quelqu’en soit le mois de livraison. |
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Conclusion |
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L’engouement des contribuables pour
Le volet 2024, malgré les rabots, restant tout aussi intéressant notamment à l'Outre Mer
Attention tout de même aux plafonds des ressources et des loyers qui peuvent complètement fausser la donne car vraiment très bas sur certains secteurs...
Cette réforme s’inscrit dans une logique de marché et vise à relancer le marché locatif et l’attractivité de l’investissement de l’immobilier neuf. Pour cela le législateur à réduit la possibilité de l’investissement en limitant le dispositif à l’achat d’un seul logement par an et ceci dans le souci d’éviter l’investissement dans des logements de petites surfaces uniquement.
Cela aura pour effet de rendre l’offre plus homogène en fonction de la fiscalité et de la capacité financière de chaque contribuable. Dans ce dispositif il y a très peu de contraintes, il y a certes un plafond d’investissement pour être au plafond fiscal mais rien n’oblige l’investisseur à rester en dessous des 300 000 €, attention encore aux limites de ressources des locataires.
Le remboursement de l’emprunt se faisant alors en grande partie par le locataire à travers des loyers perçus et par l’Etat grâce aux économies d’impôt réalisées, si bien que l’épargne mensuelle de l’investisseur devient supportable pour compléter le dispositif. Ceci permet à un certains nombre de particuliers de se constituer un patrimoine sans bouleverser leur train de vie.
Toutefois l’aspect fiscal, même si il est important, ne doit être qu’un élément de la rentabilité de l’opération et non un but en soi. Il conviendra d’être plutôt attentif aux aspects de demande locative, de la qualité de la gestion locative ainsi que de la qualité du bien (construction et localisation) puisque ces critères seront largement déterminants lors de la revente du bien et pour s’assurer la meilleure plus valu possible à la sortie.
Bien que cela paraisse évident, cela n’est pas toujours vérifié sur les investissements réalisées. Aussi le législateur à prévu d’inclure dans cette loi un « zonage » plus rigoureux avec des zones géographiques qui seront définies et précisées par décret. Elles concerneront les villes dynamiques ou l’offre de logements est largement inférieure à la demande locative.
Aussi pour tous ceux désireux de créer, compléter ou diversifier leur patrimoine, se constituer un capital, améliorer leur retraite, protéger leur conjoints ou la cellule familiale ce type d’investissement va vite devenir un actif incontournable dans une bonne gestion de patrimoine.
Le recours au CREDIT est indispensable pour optimiser cette opération et le choix du financement en devient un des leviers incontournables. |
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Pour en savoir plus |
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LOI PINEL - PINEL OUTRE MERPour stimuler immédiatement les ventes d'immobilier neuf dés le 1er septembre 2014, une réduction d'impôts de 12%, 18% ou 21% étalée sur 6,9 ou 12 années à été accordée pour les logements acquis ou construits de 2015 à 2017 uniquement pour les logement BBC. Dispositif reporte jusqu'en 2022 inclus sans modification de taux puis une baisse à venir de -1.5% sur 6 ans et de -3% sur 9 ans sur 2023 et 2024.
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