Location meublée LMP

La location meublée professionnelle est un statut aux multiples avantages et opportunités (voir  la rubrique « avantages spécifiques fiscalité LMP »). Comme pour le LMNP il constitue un excellent produit de complément de revenus et d’épargne retraite.
En revanche ce statut convient plus particulièrement aux investisseurs fortement fiscalisés et disposant en outre de ressources suffisantes pour faire face à l’enveloppe financière nécessaire à la réalisation de ce type d’opération. En effet le plus souvent il  faut investir environ 500 000 € pour atteindre le seuil des recettes de 23 000 € prévu par la loi. Il ne s’agit donc pas d’une opération « grand public » comme le LMNP d’autant plus qu’elle correspond à des contraintes et obligations particulières.
Les investisseurs concernés sont par conséquent peu nombreux, allant de ceux qui veulent réduire leur facture fiscale en passant par ceux qui recherchent un revenu complémentaire défiscalisé sur une longue période jusqu’aux investisseurs voulant se constituer un patrimoine immobilier dans le but de préparer leur retraite (rente à terme).

Tout réside dans le principe de l’acquisition de biens immobiliers destinés à être loués en meublé. Vous souhaitez investir dans l’immobilier de rapport en vue de louer ce bien meublé, les logements doivent être par conséquent dotés d’équipements fonctionnels tels que l’occupant peut y vivre avec ses seuls effets personnels. En résumé le local pour être reconnu comme logement meublé doit être pourvu de meubles et d’objets mobiliers au moment de la signature du bail. La suffisance du mobilier doit être appréciée au regard de l’importance des lieux loués, un inventaire du mobilier étant mis à la disposition du locataire.

La location meublée concerne différents types de logements à usage d’habitation principale, secondaire ou occasionnelle :

Meublé de tourisme destiné à la location saisonnière

Chambres d’hôtes et gîtes ruraux

Résidences avec services de type résidence de tourisme, résidence hôtelière, résidence pour étudiants, résidences pour personnes âgées dépendantes.

Comme tous les supports immobiliers le choix d’un investissement en LMP doit être motivé par la valeur du bien que l’on appréciera au regard de son emplacement et de son usage futur : Les résidences étudiantes doivent être proches des universités et écoles, les résidences hôtelières situées aux endroits les plus séduisants d’une région très touristique (bord de mer, montagne, tourisme vert ou centre des métropoles) ou proche de voies de communication et zones d’activités d’une région dynamique (pour le tourisme d’affaires) etc… 

Quel que soit le type de résidence, il est nécessaire de tenir compte de l’obligation de l’offre de services para-hôteliers tels que :

-   l’accueil et le gardiennage
-   le nettoyage régulier des locaux
-   le service de blanchisserie
-   la fourniture de petits déjeuners

Il faut au moins trois prestations et il doit s’agir d’un établissement commercial composé d’un ensemble homogène de chambres ou d’appartements meublés.

En outre ces résidences doivent être gérées par une seule personne physique ou morale et disposer d’un bail commercial de 9 ans minimum.

Fiscalité des résidences de service acquises en VEFA : Récupération de la TVA.
Par le respect des conditions ci-dessus énoncées l’investisseur sera obligatoirement assujetti à la TVA sur les locations (5,5%). Ainsi le particulier, qui fait l’acquisition d’un bien  qu’il donne en gestion par bail commercial à une société d’exploitation qui fournira au moins ces trois services para-hôteliers, pourra bénéficier de la récupération de TVA.

Fiscalité générale et avantages fiscaux

Est considéré comme loueur en meublé professionnel le contribuable qui est inscrit au registre du commerce et des sociétés (R.C.S.) et qui retire de son activité une recette annuelle supérieure à 23000 € H.T. et/ou au moins 50 % de son revenu global (sinon vous serez considéré comme loueur en meublé non professionnel).

La location meublée exercée à titre habituel est considérée, sur le plan fiscal, comme une activité commerciale. Ainsi, les revenus provenant activité doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non celle des revenus fonciers.

Pendant la période d’emprunt il convient d’opter pour le régime réel simplifié car les recettes diminuées des charges seront non imposables du fait de l’amortissement des murs et des meubles, cet amortissement ne pouvant créer de déficit fiscal  les amortissements non imputés lors de l’exercice seront déductibles dans la même limite sur les revenus de même nature les années suivantes.

A la fin de la période d’emprunt il conviendra d’opter pour le régime Micro-Bic. En effet les recettes annuelles bénéficieront alors d’un abattement forfaitaire  de 68%. Mais attention pour ce régime le chiffre d’affaires composé de l’ensemble des recettes locatives ne doivent pas dépasser la limite de 76 300 € au cours de l’année considérée.

Comme on l’a évoqué plus haut, sur du neuf l’investisseur peut prétendre à la récupération de la TVA qui intervient dans les 6 mois de la livraison du bien, mais en cas de revente de celui-ci avant la 20ème année il faudra rembourser la TVA au prorata temporis (ex : à 10 ans remboursement de 50 % de la TVA).

Cette TVA pouvant servir de trésorerie pour rembourser les échéances de prêt ou bien pour compléter un contrat de capitalisation.

Avantages spécifiques au statut LMP

Comme on l’a évoqué ce statut comporte certaines contraintes, mais en contrepartie de nombreux avantages.

En effet la professionnalisation de l’activité de loueur en meublé permet à l’investisseur de déduire de son revenu global 100 % des déficits occasionnés par l’activité seuls les amortissements ne seront pas imputables sur le revenu global mais seront imputables sur les bénéfices ultérieurs.

En outre dès la première année (si déjà statut LMP au moment de l’acquisition) déduction sur les revenus globaux des frais d’établissement, de montage et d’ingénierie financière de l’opération.

Dans les autres avantages et non des moindres on notera l’exonération d’impôts sur les plus values en cas de revente après la 5ème année ; Possibilité d’exonération  d’ISF des biens loués meublés ;  La validation d’éventuels trimestres manquants pour la retraite et de multiples avantages liés a la transmission par succession.

Exemple

Pour l’achat d’un appartement à 598 000 € TTC  l’investisseur récupère dans les 6 mois suivant la livraison la TVA, soit 98 000 € , qu’il utilisera à sa convenance, ceci représentant le premier argument fiscal mais pas le plus important.

Attention pour pouvoir prétendre au statut LMP le contribuable doit justifier (au prorata temporis) de recettes d’exploitation, sur l’année de départ de l’activité, supérieures à 23 000 € ce qui implique lors d’acquisitions en VEFA une livraison sur la même année au risque de voir son activité requalifiée et ne pas pouvoir déduire de son revenu global les frais sus-cités.

Pendant la période d’emprunt il convient d’opter pour le régime réel simplifié (BIC), ainsi l’investisseur pourra déduire de ses recettes annuelles toutes les charges, les intérêts d’emprunt et autres frais et pratiquer les amortissements qui seront déductibles dans la limite des recettes constatées. Les recettes nettes étant nulles il n’y aura pas d’impôt et les amortissements restant à imputer ne seront pas perdus, ils s’imputeront ultérieurement sur les premiers bénéfices (amortissement réputés différés) ce qui permet de percevoir à la fin de la période de prêt des revenus totalement défiscalisés sur une longue période en cas de recours au crédit.

Exemple : Recette annuelle 50 000 €

                   Charges annuelles, intérêts et autres frais 60 000 €

                   Recettes nettes –10 000 €  déductibles des revenus globaux

                   Amortissements 15 000 €  reportables

Les amortissements sont reportés et seront déductibles sur les revenus de même nature ultérieurement.

Après la période d’emprunt, une fois que la réserve fiscale des amortissements à été utilisée, il convient d’opter pour le régime du Micro-BIC. Ceci permet d’avoir un abattement de 68% sur les bénéfices annuels de l’activité.

Exemple : Recette annuelle de 50 000 €

                   Abattement forfaitaire de 68 % soit 34 000 €

                   Montant net imposable 16 000 € à ajouter aux autres revenus du contribuable                                                   

Conclusion

En choisissant un investissement de ce type, vous assurez la valorisation de votre patrimoine, tout en vous garantissant des revenus en vue de votre retraite en bénéficiant d’une fiscalité très avantageuse.

En effet la combinaison entre la récupération de la TVA et le recours au crédit permet en outre d’amplifier les performances de l’opération en agissant tels des leviers financiers qui permettront d’optimiser au terme de l’emprunt les effets des amortissements qui vont jouer un rôle de « cagnotte » fiscale sur les recettes locatives sur plusieurs années. Si cette période coïncide avec le passage à la retraite ces recettes représenteront un précieux complément de revenus exonéré d’impôts. Pour cela il convient de soigner le choix du FINANCEMENT ET DU CREDIT (voir notre rubrique financement).

Pour en savoir plus